本报记者 王海春 上海报道

上海9月24日传出消息，上海自贸区的行政管理主体——自贸区管委会已经基本组建完毕，上海市委常委、副市长艾宝俊将兼任综保区管委会主任。“自贸区的筹建工作量非常大，我们还在等待中央的批复。”上海市新闻办人员9月24日告诉《华夏时报》记者。

就在上海自贸区即将正式挂牌的这段时间，已经有不少开发商开始高度关注周边板块的土地，业界预计未来自贸区周边的土地将成为被各方争夺的新热点。

而近期自贸区周边的房地产开始开始快速升温，一些区域的土地成本价格甚至翻了一倍。川沙地区土地楼板价高达1.9万元/平方米，而此前该区域单价地王的最高纪录也只有1.4万元/平方米。在新房市场，在自贸区周边的浦东川沙、外高桥和南汇、祝桥、临港新城地区的新房成交量也出现暴增。9月份前三周，上述几个板块新房成交量比8月同期增长了近三倍，远远超过上海其他地区的同期交易水平。

楼市价格疯涨

上海自贸区还没正式挂牌，但自贸区周边的楼市已然率先疯狂起来。

临近上海自贸区的浦东临港新城，是房地产升温速度最快的一个典型区域。“我们都有点看不懂，这边房价怎么会涨得那么厉害。自7月份传出上海将建自贸区的消息后，两个月以来临港新城地区的房价涨了近4000元/平方米。”一家房产代理公司销售人士9月24日对本报记者说。

据悉，之前临港新城地区的均价为1.1万元/平方米，出台限购房产调控政策后该区域房价曾一度跌到9000元/平方米。然而7月份借自贸区的概念东风，这一区域在两个月的时间内，房价猛涨至1.5万元/平方米，上涨幅度接近26%。

快速升温的不仅仅是新房，还延伸至土地和投资市场。

在9月24日的土地拍卖市场，上海融辉居业以11.8亿元的价格、116%的溢价率夺得了奉贤区南桥新城一幅住宅用地。令人咋舌的是，与该地块紧邻的一幅住宅用地 2011年的楼板价只有6000元/平方米，而融辉居业所拿地块的楼板价近1.2万元/平方米，成本价是前者的近两倍。

“奉贤南桥被一些开发商认为是在上海自贸区的辐射范围中。有很多开发商认为自贸区的建设过程中，周边商办、住宅以及工业土地价值将有相当大的升值空间，因此这一区域的土地价格才会在短期内迅速升温。”仲量联行华东区研究总监周志锋向记者表示。

同样备受开发商青睐的，还有位于浦东迪士尼度假区和上海自贸区之间的川沙、周浦、祝桥等地区的土地。这一区域的土地因为有消费度假和产业聚集两个效应，土地价格在短时间内也出现了快速上扬。

9月12日，福建阳光城集团以25.74亿元的价格夺得了浦东川沙一幅住宅用地，1.84万元/平方米的楼板价成为这一区域的单价地王。德佑地产分析师陆麒麟表示，去年这一区域最高的楼板价只有1.4万元/平方米，而之前这一片区土地的楼板价只有9000元/平方米。即阳光城所拿川沙地价是去年平均地价的两倍。

然而阳光城所创纪录不到两周即被打破。9月24日，川沙出让的一幅住宅用地被杭州至高房产以1.94万元的价格夺得。

周志锋接受本报记者采访时指出，在两个月的时间中自贸区概念不断得到发酵，最疯狂的就是与房地产相关的板块。“与自贸区相关的公司都成为投资者争相追逐的热点，一些个股在几周内股价甚至已经翻了三四倍，这也说明资本和一些投资机构通过不同方式在炒作这一概念。”周志锋说。

房企押宝土地商机

全国工商联房地产商会理事李骁向本报记者指出，自贸区现在已成为各路资本争相追逐的新猎物。

“尤其是与自贸区相关的房地产、土地等资源，更成为开发商及投资机构关注的焦点。应该说上海自贸区将对浦东以及上海产生重要而深远的影响。但目前有点过热，有被市场过度炒作之嫌。”李骁表示。

上海发改委批露的信息称，上海自贸区主要位于上海综合保税区管委会统管范围，涵盖浦东外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。

对于开发商们看好与自贸区相关土地的原因，一位开发商向记者指出，其实有部分房企也并不清楚高价拿地是否真的会赚钱。“目前政府划定的自贸区只有28.78平方公里。如果进展顺利，这一区域肯定不够，未来一定会继续扩展。一旦区域范围扩展，商办、住宅等土地价格也肯定会上涨。因此，对一部分房企来说，也有一些赌的心理在其中。如果宝押对了，可能会大赚一笔。”上述开发商说。

由于上海自贸区目前只公布了一些试点改革的方向，具体细则尚未公布，因此市场上与自贸区相关的信息满天飞。而近日有关自贸区可能会扩容的消息是最受关注的。市场传出消息称，除了28.78平方公里的范围，未来自贸区的储备区域在进一步扩大后可能会达到70平方公里。本报记者就此向上海市政府进行求证，但上海方面没有给出明确信息。

“目前还处于筹备阶段，接下来主要的工作是对自贸区内贸易、税收、行政审批等制度进行研究设计，还有对分管领导班子的划定等。至于区域范围是否会扩展，暂时还没有到那一步。”上海市新闻办工作人员9月24日向本报记者表示。

而与自贸区相关的房地产之所以受市场热捧，在其快速升温的背后的确有其潜在的原因。

中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军在接受本报记者采访时指出，上海自贸区肩负着很多试验的重任，包括贸易、投资的自由化，行政的精简化以及金融领域的开放，甚至是进行离岸贸易的尝试以及金融产品的创新等等。

但一位投行人士向本报记者分析了其中潜在的商机。“以金融和贸易试点为例，如果在自贸区进行大宗商品交易的试点，未来自贸区可能会进行大宗商品期货衍生品的创新，而这一产品的创新可能会引来金融机构进入自贸区，进而产生大量对仓储物流的需求，由此可能会将一条新的产业链引入到自贸区。如果发展效应足够好，自贸区内无法满足市场需求，包括办公、商业、物流以及居住的需求将外溢到自贸区以外，而这时有相应土地资源的房企，将从中获得收益。”上述投行人士说。

不过，刘胜军也向记者指出，这是一个相当长的过程。“在上海自贸区试点的过程中，的确会在自贸区内及周边产生大量的商业机会。对开发商和投资机构来说，他们认为高价获得自贸区周边的土地资源也是抓住商机的一种表现。但他们抓的究竟是机会，还是失败的投资，还要看未来自贸区发展的情况。”刘胜军说。