土地流转改革将在未来三到五年持续推进，因此我们对土地流转主题进行了系统性梳理，建议重点关注具有拿地优势、本地关系资源的开发商以及资金实力雄厚、周转型全国龙头。

  同时土地指标管理、地方政府惜售导致土地供应不足，而且国有、集体土地流通不畅。

  土地流转改革将是三步走：一是耕地红线不动、集体土地确权、加强圈内流转 (目前已在试点)；二是盘活存量土地、提升土地效率；三是弱化收储制度，实现地方政府从经营城市向规划城市转变。但需要花两到三年甚至更长时间来完成，农 用地、集体建设用地直接入市可能性并不高。就国际经验看，台湾地区的“市地重划”模式值得参考。

  那么，受益路径又是如何？

  首先，农用地、集体建设用地的在手资源重估；其次，国有建设用地存量工业土地资源价值提升，具备拿地优势、本地资源丰富的开发商同时受益；最后，土地供 给速度加快，土地价格被平抑，有资金优势的龙头开发商用快周转提升份额。受益上市公司梳理：农用地、集体建设用地较多的公司城市核心区工业地储备较多的公 司 (比如深圳本地中小公司、工业地产公司)，具备拿地优势的开发商 (如华侨城、本地龙头股福星股份及部分一级土地开发商等)具备资金优势、快周转的全国龙头 (如万科、保利等)。

  目前板块公司ForwardPE约为8倍，较历史底部仅贵约10%，已经接近价值区间。