签了购房合同暂不过户，怎样防范风险？

 

　　Q1：我公司有一职工通过房产中介向别人购买一套二手房。该房屋离届满五年还有三个月。购房合同约定房款一百万元，在签订合同当日支付。为减少所要缴纳的税收，该职工想等五年届满后再办理过户，但又有些不放心。请问，有哪些法律手段可以预防相关风险？

 

　　A：金华市正信公证处公证员：上述做法对买方而言，房款已经付清，但产权未转移，确实存在不确定的风险因素。要解决问题，有几种方法可供选择。

 

　　1.为保障买房人的利益，买卖双方可以到房地产登记机构办理二手房买卖的预告登记。这样做最直接的效果是能够预防一房多卖。但物权转移以房屋过户登记为准。只进行预告登记而未办理产权登记，产权未过户，如果卖方这里出现债务问题，有可能影响到买方的权益实现。

 

　　2.买方支付的房款可以先作为无利息的出借款借给卖方，并以上述房屋作为抵押物。双方可以到公证处办理抵押借款合同公证，再到房地产登记机构办理房屋抵押登记，设定买方为抵押权人，卖方为抵押人的房屋抵押。法律规定，设定抵押担保的物权，未经抵押权人同意，未办理相关的抵押登记注销手续，是无法处置的，这样买方的权益就有了保证。待条件具备时，买卖双方解除抵押登记，即可办理房屋过户手续。

 

　　3.和前述方法衔接，卖方名下的房产证、土地证、契证、他项权证等交由买方保存，由卖方向买方指定的第三人出具经公证的委托书。委托书的委托期限自借款期满之日开始，由买方指定的第三人作为卖方的委托代理人，配合买方办理房屋抵押的注销登记手续和房屋的过户登记手续。这样做的实际效果好，保障性强。

 

　　房屋赠与手续如何办理？

 

　　Q2：我单位有一部分老职工，以前享受过房改政策，现在想把房改房通过赠与的方式过户给自己的子女。请问，赠与的手续如何办理，税收是怎样的？

 

　　A：金华市正信公证处公证员方林君答：自然人所有的财产有三种处置方式，自然人生前可以通过转让或赠与的方式将财产转移给他人，死亡后其继承人可以通过继承的方式取得自然人生前的财产即遗产。以上述为例，父母亲把自己所有的房屋赠与给子女，子女表示接受的，就构成赠与的法律关系。一般地做法是赠与人和受赠人共同到公证处办理赠与合同的公证，再到房地产登记机构办理过户即能完成房产赠与。赠与可以附条件，比如说，赠与人指定赠与的财产只能是受赠人个人所有的财产，受赠人必须满足赠与人提出的条件，才能获得赠与的标的物。

 

　　现行我市涉及的和房屋赠与有关的税收有按房屋现值的3%缴纳的契税，赠与双方按万分之五缴纳的印花税。无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，对当事双方均不征收个人所得税，并自2009年1月1日起暂免征收营业税。除上述规定情形外，房屋所有权人将房屋无偿赠与他人的，受赠人的受赠所得，要按赠与合同上标明的赠与房屋的价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额的20%计征个人所得税。房屋赠与一般都是亲属之间进行的，所要缴纳的税收比房屋买卖要缴纳的税收要少，但要注意一个关键点：自2009年5月25日起，受赠人获得受赠的房屋后再转让的，要以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费（包括公证费）后的余额，再按20%的适用税率缴纳个人所得税。（备注：赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房屋赠与合同未标明赠与房屋价值的，或者受赠人再行转让的受赠的房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定应纳税所得额。）